- Como comprador, calcula alrededor del 2% del valor de la vivienda para escritura y registro (unos $6,2 millones en una vivienda de $300 millones con crédito, en Bogotá), aparte de la cuota inicial.
- Por costumbre, la notaría se paga mitad y mitad; el comprador paga el impuesto y los derechos de registro, y el vendedor persona natural, la retención del 1%.
- Pide la preliquidación a la notaría antes de firmar y deja el reparto por escrito en la promesa de compraventa.
¿Vas a comprar con crédito hipotecario?
En esta guía
- Calculadora de gastos de escrituración 2026
- ¿Cuánto vale una escritura de una casa en Colombia en 2026?
- ¿Qué son los gastos de escrituración?
- Los rubros, uno por uno
- ¿Cuánto vale el registro de una escritura en Colombia en 2026?
- ¿Quién paga qué?
- Ejemplo: vivienda No VIS de $300.000.000 con crédito hipotecario
- Costos del crédito hipotecario que no son de notaría
- ¿Y si la vivienda es VIS?
- Cómo incluir los gastos de escrituración en tu presupuesto
- Preguntas frecuentes
- Calcula tu crédito antes de firmar
- Fuentes
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Bancos aliados: Banco de Bogotá · BBVA · Banco Caja Social · AV Villas · Credifamilia · Davibank · Banco de Occidente. La aprobación final es de cada banco.
Cuando compras vivienda, el precio del inmueble y la cuota inicial no son los únicos números que debes tener listos. Antes de recibir las llaves hay que firmar la escritura en notaría, pagar impuestos y registrar la compra. Son los gastos de escrituración, y si compras con crédito hipotecario se suman algunos costos del banco.
En esta guía te explicamos qué incluye cada rubro, quién suele pagar qué, cuánto puedes calcular como referencia en 2026 y cómo incluir todo en tu presupuesto para no llevarte sorpresas el día de la firma.
Calculadora de gastos de escrituración 2026
Cálculo orientativo con las tarifas de referencia de esta guía (SNR 2026, Ley 223 de 1995, E.T. art. 398). La notaría te da la cifra exacta en la preliquidación.
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¿Cuánto vale una escritura de una casa en Colombia en 2026?
Para el comprador que compra con crédito en Bogotá, los gastos de escrituración y registro suman alrededor del 2% del valor de la casa o apartamento: la mitad de la notaría, el impuesto de registro, los derechos de registro y la escritura de la hipoteca. Si compra sin crédito, cerca del 1,8%. El vendedor paga la otra mitad de la notaría y, si es persona natural, la retención en la fuente del 1%.
| Valor de la vivienda | Comprador con crédito (Bogotá) | Comprador sin crédito (Bogotá) |
|---|---|---|
| $150 millones | $3,06 – $3,11 millones | $2,66 millones |
| $300 millones | $6,12 – $6,21 millones | $5,31 millones |
| $500 millones | $10,20 – $10,35 millones | $8,85 millones |
Fuera de Bogotá el impuesto de registro va del 0,5% al 1% según el departamento, así que el total puede ser menor; en vivienda VIS la tarifa notarial es reducida. Para tu caso exacto, usa la calculadora de arriba.
¿Qué son los gastos de escrituración?
Son los pagos necesarios para formalizar legalmente la compraventa: la notaría elabora la escritura pública, el departamento cobra un impuesto por registrarla y la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos inscribe al nuevo propietario en el certificado de tradición y libertad. Sin ese registro, la vivienda no queda legalmente a tu nombre.
Se pagan tanto en vivienda nueva como usada, y se calculan principalmente como un porcentaje del valor de la compraventa. Como referencia de mercado, para el comprador suelen sumar entre el 2% y el 3% del valor del inmueble, sin contar los costos propios del crédito.
Los rubros, uno por uno
1. Derechos notariales (escrituración)
Es lo que cobra la notaría por elaborar y autorizar la escritura. Las tarifas las fija cada año la SNR mediante resolución, y para una compraventa se cobra un valor fijo bajo en los montos pequeños y el 3 por mil (0,3%) sobre el excedente del valor de la venta (resolución de tarifas notariales de la SNR para 2026), más IVA del 19% y otros cobros menores (copias, biometría, papelería). En la práctica, el total de escrituración ronda el 0,54% del valor, que por costumbre se divide por partes iguales entre comprador y vendedor (cerca de 0,27% cada uno).
2. Impuesto de registro (la «boleta de beneficencia»)
Es un impuesto departamental que se paga para poder registrar la escritura. Popularmente se sigue llamando «beneficencia». La Ley 223 de 1995 (artículo 230) permite que cada departamento la fije entre el 0,5% y el 1%; en Bogotá es del 1% del valor de la compraventa. Por costumbre lo paga el comprador.
3. Derechos de registro
Es lo que cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por inscribir la escritura y actualizar el certificado de tradición y libertad. La tarifa es del cinco por mil (0,5%) del valor del acto (resolución de tarifas registrales de la SNR para 2026) y lo paga el comprador.
4. Retención en la fuente
Es un anticipo del impuesto de renta que paga el vendedor cuando es persona natural: el 1% del valor de la venta (artículo 398 del Estatuto Tributario), que recauda la notaría. No es un gasto del comprador, pero conviene conocerlo porque aparece en la liquidación de la notaría.
5. Gastos de la hipoteca (si compras con crédito)
Si financias con crédito hipotecario, en la misma escritura (o en una aparte) se constituye la hipoteca a favor del banco. Eso genera sus propios derechos notariales y de registro, que paga el comprador. Como referencia de mercado, la escrituración de la hipoteca suma alrededor de 0,27% a 0,30%, más los cobros de registro asociados.
¿Cuánto vale el registro de una escritura en Colombia en 2026?
Registrar la escritura de una vivienda de $300 millones en Bogotá vale unos $4,5 millones. Son dos pagos que, por costumbre, asume el comprador: el impuesto de registro (entre el 0,5% y el 1% según el departamento; en Bogotá, el 1%) y los derechos de registro de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (0,5%). En total, registrar una compraventa cuesta entre el 1% y el 1,5% del valor del inmueble; en Bogotá, el 1,5%.
| Valor de la compraventa | Registro en Bogotá (1,5%) | Departamento con impuesto del 0,5% (1%) |
|---|---|---|
| $150.000.000 | $2.250.000 | $1.500.000 |
| $250.000.000 | $3.750.000 | $2.500.000 |
| $300.000.000 | $4.500.000 | $3.000.000 |
| $400.000.000 | $6.000.000 | $4.000.000 |
Son valores de referencia sobre el valor de la compraventa. Si compras con crédito, los gastos de la hipoteca van aparte (punto 5). Cuando el registro queda hecho, el certificado de tradición y libertad aparece a tu nombre.
¿Quién paga qué?
| Rubro | Comprador | Vendedor |
|---|---|---|
| Derechos notariales de la compraventa | 50% (por costumbre) | 50% (por costumbre) |
| Impuesto de registro (beneficencia) | Sí | — |
| Derechos de registro | Sí | — |
| Retención en la fuente | — | Sí, si es persona natural |
| Escritura y registro de la hipoteca | Sí | — |
Esta distribución es la costumbre, no una obligación rígida: el artículo 1862 del Código Civil dice que las costas de la escritura se dividen entre vendedor y comprador, salvo que las partes pacten otra cosa. Por eso conviene dejarla escrita en la promesa de compraventa, para evitar discusiones el día de la firma.
Ejemplo: vivienda No VIS de $300.000.000 con crédito hipotecario
Supongamos que compras un apartamento de $300 millones y financias el 70% con un banco. Con los porcentajes de referencia, tus gastos como comprador podrían verse así:
| Concepto (comprador) | % de referencia | Valor aproximado |
|---|---|---|
| Mitad de derechos notariales | ~0,27% | ~$810.000 |
| Impuesto de registro (beneficencia) | ~1% | ~$3.000.000 |
| Derechos de registro | 0,5% | ~$1.500.000 |
| Escritura de la hipoteca | ~0,27% – 0,30% | ~$810.000 – $900.000 |
| Total aproximado | ~$6.100.000 – $6.200.000 |
Es decir, alrededor del 2% del valor del inmueble, además de tu cuota inicial. Las cifras exactas dependen de la notaría, del departamento y del valor final sobre el que se liquide. Pide siempre la preliquidación a la notaría antes de firmar.
Costos del crédito hipotecario que no son de notaría
Si compras con crédito, además de la escrituración ten en cuenta:
Estos costos cambian de un banco a otro. Compara tu crédito en varios bancos con Ianna, la superbroker de LQN por WhatsApp →
- Avalúo del inmueble: lo hace un perito para confirmar el valor comercial; el banco presta sobre ese valor.
- Estudio de títulos: revisión jurídica de que el inmueble no tiene embargos ni problemas legales.
- Seguros: por lo general el banco exige seguro de vida deudor y seguro de incendio y terremoto durante todo el crédito; se suman a tu cuota mensual.
- Certificados y paz y salvos: certificado de tradición y libertad, paz y salvo de predial y, si aplica, de valorización y de administración.
Estos costos varían por banco, así que vale la pena compararlos junto con la tasa. Si quieres verlos todos sumados, con un ejemplo completo, mira la guía de cuánto cuesta sacar un crédito hipotecario. En la guía de paso a paso del crédito hipotecario verás en qué momento aparece cada uno.
Si compras una vivienda usada que todavía tiene hipoteca, el vendedor debe cancelarla antes o en la misma escritura. Mira todo lo que cambia en la guía de crédito hipotecario para vivienda usada.
¿Y si la vivienda es VIS?
Para vivienda de interés social existen tarifas notariales reducidas (la mitad de la tarifa ordinaria: 1,5 por mil en lugar de 3 por mil) y tarifas especiales para algunos casos de vivienda de interés prioritario. Si tu compra es VIS, pregunta en la notaría qué alivio aplica y verifica que se refleje en la liquidación. Si además estás buscando subsidio, revisa el estado real de Mi Casa Ya en 2026 y sus alternativas.
Cómo incluir los gastos de escrituración en tu presupuesto
- Calcula tu crédito primero. Con el simulador de crédito hipotecario estimas cuota mensual y monto a financiar.
- Suma a tu cuota inicial un colchón de 2% a 3% del valor del inmueble para escrituración y registro, más los costos del banco (avalúo, estudio de títulos).
- Revisa los requisitos antes de firmar la promesa. Así evitas comprometerte con fechas que no puedes cumplir: mira los requisitos para un crédito hipotecario en Colombia.
- Pacta por escrito quién paga qué en la promesa de compraventa.
- Pide la preliquidación a la notaría unos días antes de la firma.
Además de la escritura, el banco te pedirá un avalúo comercial de la vivienda. Mira cuánto cuesta un avalúo en 2026 y calcúlalo según el valor de tu inmueble.
¿La vivienda que compras todavía tiene la hipoteca del vendedor, o ya terminaste de pagar la tuya? Mira cuánto cuesta levantar una hipoteca y cómo se hace el trámite.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale el registro de una escritura en Colombia en 2026?
Entre el 1% y el 1,5% del valor de la compraventa: el impuesto de registro (del 0,5% al 1% según el departamento; 1% en Bogotá) más los derechos de registro (0,5%). En una vivienda de $300.000.000 en Bogotá son unos $4.500.000, y por costumbre los paga el comprador.
¿Quién asume los gastos de escrituración en Colombia?
Por costumbre, comprador y vendedor dividen por partes iguales los derechos notariales; el comprador paga el impuesto de registro (beneficencia) y los derechos de registro, y el vendedor persona natural paga la retención en la fuente. Las partes pueden pactar otra distribución en la promesa de compraventa.
¿Se pueden financiar los gastos de escrituración con el crédito?
Por lo general no: el crédito hipotecario financia una parte del valor del inmueble y los gastos de escrituración se pagan con recursos propios. Por eso conviene tenerlos presupuestados junto con la cuota inicial.
¿Cuánto valen las escrituras de un apartamento VIS?
Menos que las de una vivienda No VIS, porque la VIS tiene tarifas notariales reducidas y, en algunos casos, beneficios en registro. El valor exacto depende del precio de la vivienda, de la notaría y del departamento: pide la preliquidación antes de firmar.
¿Cuánto vale una escritura de una casa en Colombia?
Para el comprador con crédito en Bogotá, alrededor del 2% del valor de la casa: unos $6,1 a $6,2 millones para una casa de $300 millones. Incluye la mitad de la notaría, el impuesto de registro, los derechos de registro y la escritura de la hipoteca. Sin crédito, cerca del 1,8%.
Calcula tu crédito antes de firmar
Los gastos de escrituración son predecibles si los calculas a tiempo. Empieza por saber cuánto te prestan y cuál sería tu cuota: usa el simulador de crédito hipotecario de LQN y, cuando tengas una cifra, perfílate gratis para comparar varios bancos aliados y llegar a la notaría con todo en orden.
Información orientativa. Las tarifas notariales y de registro se actualizan cada año y los impuestos departamentales varían por región; confirma los valores vigentes con la notaría y la entidad financiera.
Fuentes
- Superintendencia de Notariado y Registro: resoluciones de tarifas notariales y registrales vigentes para 2026.
- Ley 223 de 1995, artículo 230 (impuesto de registro).
- Estatuto Tributario, artículo 398 (retención en la fuente en la venta de activos fijos).
- Código Civil, artículo 1862 (costas de la escritura de venta).
Cifras de referencia a septiembre de 2026. Pide siempre la preliquidación a la notaría.
