¿Qué es un contrato de corretaje?
Actualizado:
Es el acuerdo con el que un propietario le encarga a un corredor, que puede ser un agente o una inmobiliaria, buscar comprador o arrendatario para su inmueble a cambio de una comisión. Lo regula el Código de Comercio (artículos 1340 a 1346). Si el contrato no fija la comisión, se paga la usual, por partes iguales y cuando se celebra el negocio (artículo 1341).
Qué es el contrato de corretaje
En el corretaje, el corredor pone en contacto a dos personas para que celebren un negocio, por ejemplo la compraventa de una casa, sin depender de ninguna de ellas: no es su empleado, ni su apoderado, ni su representante (artículo 1340 del Código de Comercio). Por eso no gana un sueldo: gana una comisión cuando el negocio se cierra.
Esa independencia es la que distingue el corretaje de un contrato laboral. Si en la práctica el "corredor" cumple horario, recibe órdenes y depende de la empresa, la relación puede terminar tratándose como un contrato de trabajo.
Qué dice la ley
| Artículo | Qué establece |
|---|---|
| 1340 | Quién es corredor: un intermediario que pone en relación a las partes, sin colaboración, dependencia, mandato ni representación. |
| 1341 | La comisión: la pactada; sin pacto, la usual o la que fijen peritos. Salvo pacto, la pagan las partes por partes iguales, y si intervienen varios corredores la reparten por igual. |
| 1342 | Los gastos: el corredor puede pedir que le reembolsen los gastos de la gestión aunque el negocio no se haga, salvo pacto en contrario. |
| 1343 | Negocios con condición: si el negocio depende de una condición suspensiva, la comisión se causa cuando la condición se cumple. |
| 1344 | El deber de informar: el corredor debe comunicar a las partes lo que sepa y pueda influir en su decisión. |
| 1345 | El registro: el corredor debe llevar un libro con los datos de cada negocio en que intervenga. |
| 1346 | Las sanciones: quien falte a sus deberes o a la buena fe puede ser suspendido hasta por cinco años. |
¿Tiene que ser por escrito? La ley no lo exige: en materia comercial se puede contratar verbalmente, por escrito o de cualquier modo inequívoco, salvo que una norma pida una solemnidad (artículo 824). Aun así, firmarlo por escrito es la mejor forma de probar la comisión si hay un desacuerdo.
Cuándo se gana la comisión
- Regla general: cuando se celebra el negocio en que intervino el corredor (artículo 1341).
- Con condición: si la venta depende, por ejemplo, de que el banco apruebe el crédito del comprador y así se pactó, la comisión se causa cuando se cumple esa condición (artículo 1343).
- Si no se hace el negocio: no hay comisión, pero sí el reembolso de gastos, salvo pacto en contrario (artículo 1342).
- Lo que diga el contrato: muchas inmobiliarias pactan que la comisión se causa con la promesa de compraventa, con la escritura o con el pago. Déjalo explícito.
Cláusulas que debe incluir
- Partes: nombre, documento y datos de contacto del propietario y del corredor.
- Inmueble: dirección, matrícula inmobiliaria y tipo de negocio (venta o arriendo).
- Precio de oferta y margen de negociación autorizado.
- Comisión: porcentaje o valor fijo, si suma IVA y quién la paga.
- Causación y pago: en qué momento se gana (promesa, escritura o pago) y en cuántos días se paga.
- Exclusividad y duración del encargo, y cómo se prorroga o termina.
- Clientes presentados: qué pasa si un interesado que presentó el corredor compra después de terminado el contrato.
- Gastos: quién asume fotos, publicidad, avalúo y estudio de títulos.
- Datos personales: autorización para tratar los datos de propietarios e interesados, según la Ley 1581 de 2012.
Para calcular la comisión de un caso concreto usa la calculadora de comisión inmobiliaria, y para entender el oficio, la guía de qué es un broker inmobiliario.
Exclusivo o no exclusivo
| Exclusivo | No exclusivo | |
|---|---|---|
| Quién puede vender | Solo el corredor contratado durante el plazo | Varios corredores y el mismo propietario |
| Ventaja para el propietario | Un solo responsable que invierte en promoción | Más canales a la vez |
| Riesgo | Quedar amarrado si el corredor no gestiona | Discusiones sobre quién trajo al comprador |
El corretaje del crédito: gana también cuando se desembolsa
Muchas ventas se caen entre la promesa y la escritura porque el crédito hipotecario del comprador se demora o no sale. Con Agentii by LQN refieres a tu comprador, LQN gestiona su crédito con 7 bancos aliados y tú ganas una comisión adicional cuando el banco desembolsa. Las condiciones están en el acuerdo comercial que recibes al vincularte.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un contrato de corretaje inmobiliario?
Es el acuerdo con el que un propietario encarga a un corredor, agente o inmobiliaria, buscar comprador o arrendatario para su inmueble a cambio de una comisión. Lo regulan los artículos 1340 a 1346 del Código de Comercio.
¿El contrato de corretaje debe ser por escrito?
La ley no lo exige: en materia comercial se puede contratar de forma verbal o escrita (artículo 824 del Código de Comercio). Firmarlo por escrito sirve para probar la comisión y las condiciones si hay un desacuerdo.
¿Cuándo gana la comisión el corredor?
Cuando se celebra el negocio en que intervino (artículo 1341). Si el negocio depende de una condición, cuando esta se cumple (artículo 1343). El contrato puede fijar otro momento, como la escritura o el pago.
¿Quién paga la comisión del corretaje?
Quien diga el contrato. Si no se pactó nada, la pagan las partes por partes iguales (artículo 1341 del Código de Comercio).
¿El corredor cobra si no se vende el inmueble?
No cobra comisión, pero puede pedir el reembolso de los gastos de su gestión, salvo que el contrato diga otra cosa (artículo 1342).
¿El contrato de corretaje crea una relación laboral?
No debería: el corredor actúa sin dependencia ni subordinación (artículo 1340). Si en la práctica hay horario, órdenes y dependencia, la relación podría tratarse como laboral.
Fuentes: Código de Comercio de Colombia, artículos 824 y 1340 a 1346; Ley 1581 de 2012 (protección de datos personales).