¿Qué es una promesa de compraventa?
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Es el documento en el que comprador y vendedor se obligan a firmar la escritura de compraventa en una fecha o bajo una condición. Para que obligue debe constar por escrito, fijar el plazo o la condición para firmar la escritura y dejar determinados el inmueble y el negocio (artículo 1611 del Código Civil, reformado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887).
Qué es y para qué sirve
La promesa es un paso previo: todavía no transfiere el inmueble, que se transfiere con la escritura pública y su registro. Sirve para amarrar el negocio mientras el comprador reúne el dinero, consigue su crédito y se revisan los documentos del inmueble, como el certificado de tradición y libertad.
Los 4 requisitos para que obligue
Según el artículo 1611 del Código Civil, la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna si no cumple estas cuatro condiciones:
- Que conste por escrito. Una promesa verbal no obliga.
- Que el contrato prometido sea válido, es decir, que no sea de los que la ley declara ineficaces por faltarles los requisitos del artículo 1502 (capacidad, consentimiento, objeto y causa lícitos).
- Que tenga un plazo o una condición que fije cuándo se firma la escritura.
- Que el negocio quede determinado, de modo que para perfeccionarlo solo falte la escritura y la entrega. En la venta de un inmueble, eso incluye identificarlo bien: la Corte Suprema ha negado efectos a promesas en las que el inmueble no quedó determinado.
Qué debe incluir
- Datos completos de comprador y vendedor.
- El inmueble: dirección, matrícula inmobiliaria, cédula catastral y linderos.
- El precio y la forma de pago: cuánto se paga con recursos propios, en qué fechas, y cuánto con crédito hipotecario.
- La notaría, la fecha y la hora en que se firmará la escritura.
- La fecha y el estado en que se entrega el inmueble.
- Quién paga cada gasto de notaría, impuestos y registro. Mira cuánto son en la guía de gastos de escrituración.
- Las arras o la cláusula penal, si se pactan.
Arras y cláusula penal
| Arras de retracto | Cláusula penal | |
|---|---|---|
| Qué es | Dinero que se entrega como garantía y que permite retractarse | Una multa pactada para quien incumpla |
| Si se retracta quien las dio | Las pierde | Paga la multa pactada |
| Si se retracta quien las recibió | Las devuelve dobladas | Paga la multa pactada |
| Norma | Código Civil, artículo 1859 | Código Civil, artículo 1592 |
La promesa y el crédito hipotecario
Cuando el comprador paga con crédito, el error más caro es firmar una fecha de escritura que el banco no alcanza a cumplir. Para evitarlo:
- Llega con el crédito estudiado. Firmar la promesa con el perfil ya revisado reduce el riesgo de quedar incumpliendo.
- Deja margen para el banco: después de la aprobación vienen el avalúo, el estudio de títulos y la minuta. Mira cuánto se demora un crédito hipotecario.
- Pacta qué pasa si el banco no aprueba: por ejemplo, que la promesa se termina sin multa y se devuelve lo pagado. Esa es una condición que conviene escribir con claridad.
- Escribe el monto del crédito y que se paga con el desembolso del banco al vendedor.
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Preguntas frecuentes
¿Qué requisitos debe tener una promesa de compraventa?
Cuatro, según el artículo 1611 del Código Civil: constar por escrito, que el contrato prometido sea válido, tener un plazo o condición que fije cuándo se firma la escritura y dejar el negocio tan determinado que solo falten la escritura y la entrega.
¿La promesa de compraventa transfiere el inmueble?
No. El inmueble se transfiere con la escritura pública de compraventa y su registro en la oficina de registro. La promesa solo obliga a firmar esa escritura.
¿La promesa de compraventa debe ir a notaría?
La ley exige que conste por escrito, no que se firme en notaría. Muchas partes autentican las firmas para tener más seguridad.
¿Qué son las arras en una promesa de compraventa?
Es dinero que se entrega como garantía del negocio. Si son de retracto, quien las dio puede arrepentirse perdiéndolas, y quien las recibió, devolviéndolas dobladas (artículo 1859 del Código Civil).
¿Qué pasa si el banco no aprueba el crédito después de firmar la promesa?
Depende de lo que diga la promesa. Por eso conviene pactar desde el inicio que, si el crédito no se aprueba, la promesa se termina sin multa y se devuelve lo pagado.
¿Cuánto tiempo debe haber entre la promesa y la escritura?
El que pacten las partes. Si hay crédito hipotecario, deja margen para la aprobación, el avalúo, el estudio de títulos y la minuta del banco.
Fuentes: Código Civil de Colombia, artículo 1611 (reformado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887), artículos 1502, 1592 y 1859; Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, sentencia SC3642-2019.